2021上海商业地产10大“关键词”

[发布时间:]2021/4/7 16:57:30 [编辑]53office [人气]49

      转眼2021年迈入第二季度,商业地产会有哪些转机,哪些领域会让人们眼前一亮,又有哪些趋势将带领市场参与者“牛转乾坤”,今天JLL就来为大家盘一盘我们眼中的商业地产10大关键词。

  “房地产科技”

  重塑商业地产竞争格局

  在数字科技、5G时代,Proptech正从人性化体验、高效运营、安全健康、数字化驱动层面,提升商业地产的“韧性”,这正是商业地产旧时代与新时代的分水岭。

  根据仲量联行调研数据,房地产企业在Proptech领域的预算投入,正以每年10%-30%的增幅递增。2021年,疫情常态下的商业地产将有更多的亮点诞生于Proptech领域,无论是在智慧办公、智慧物管,还是零售地产、物流地产,Proptech将会加速提升变革与改变竞争格局。

  “三道红线”

  开发商加速分化 强者愈强

  房地产开发企业受疫情影响,“三道红线”资金约束,商业物业空置率高企,以及新建物业开业延后等影响,布局商业地产的开发企业,将呈现出分化态势。

  2021年,进取型商业地产开发商将迎来扩大规模的好时机,处在“三道红线”及沉重债务压力中的房企,不得不做好处置商业物业的打算,对于重资产持有机构、轻资产运营机构,亦带来潜在的市场机会。仲量联行预计,资产出售、并购案例将超过2020年。

  “新能源车”

  “大玩具”加速拓店

  国家商务部数据显示,2020年,新能源汽车产销量均创历史新高,同比分别增长7.5%和10.9%。京东大数据显示,春节期间订单量飙升10-20倍。

  在需求暴增的同时,也带来了线下新能源汽车门店和新能源汽车4S店的开店潮。伴随销售市场的下沉,新开门店趋势将从一线向二线、甚至三四线核心商圈拓展,这将成为核心商圈主力租户的一大看点。新能源汽车门店,将成为高端商圈的标志,更是一种“潮”文化的符号。

  “奢侈品”

  线上线下“比翼齐飞”

  令人意想不到的是,2020年奢侈品在国内的销售是如此大爆发的一年。疫情加速了奢侈品公司的数字化转型,在线零售成为主力渠道之一。2020年,中国奢侈品市场,全年销售规模同比大幅增长48%,线上消费占比,更是从11%提升至30%。

  各大品牌积极发展线上线下联动营销攻势。淘宝开店、抖音直播等方式使得奢侈品线上销售变得更为本土化,当然线下门店布局仍然重要。全渠道模式仍将是2021年奢侈品扩张的焦点。

  “Z时代经济”

  3.7亿主流人群的消费趋势

  Quest Mobile数据显示,中国Z世代规模已达到3.7亿人。这一群体,正在成为主流消费人群。单就潮玩领域,2020年天猫潮玩收纳消费用户规模同比2019年增长100倍。

  Z世代具有“易被种草、乐于尝新”的特征,契合上述理念的商业地产业态,会受到Z世代的追捧。我们预测,继游戏电竞、二次元文化、潮玩手办等线下零售业态蓬勃兴起之后, 2021年零售地产租户将会涌现更多的品牌,如美妆、健身、线下实体娱乐等方向。商业地产需要面向Z世代进行由内而外的革命,拥抱Z时代就是拥抱新时代。

  “物流地产”

  新兴需求加速市场扩容

  过去十年,中国核心物流地产高标仓规模翻了两番。除电商、零售、第三方物流与高端制造业需求外,疫情加速电商、生鲜、冷链及医药企业这一类“新兴”需求高涨。2021年,仓储物流需求依然处于高位扩容阶段。

  仲量联行调研显示,94%投资者认为未来5-10年将加大对中国高标仓市场的投资,71%的租户表示,未来五年内将增加高标仓的租赁数量和面积。

  “REITs(不动产投资信托基金)”

  中国REITs元年

  如果说科创板助推中国资本市场制度创新跃升一步,REITs则为中国商业不动产市场发展树立价格之“锚”,引导商业地产健康发展。去年4月30日,国家推动基础设施REITs进行试点,今年可期的首批REITs,很快将在沪深交易所上市。

  中国经历二十多年的房地产市场发展,积累了百万亿规模的不动产存量资产,REITs不仅仅能够盘活巨量基础设施,有望形成一个万亿量级的大类资产市场,也为商业地产价值链管理、“投融管退”闭环打造、不动产长期投资市场的建立,写下历史性的一页。

  “ESG(Environmentel,Social and Corporate Governance)”

  商业地产的“绿色浪潮”

  中国将在2060年达到碳中和,在这一目标下,绿色地产的增长给绿色资产的发展注入动力。仲量联行研究显示,拥有LEED认证的办公楼,比非绿色认证的办公楼,租金高出6.1%-13.8%,绿色建筑的内部收益率(IRR)比投资于非绿色建筑高出约2.5-2.8%。

  2021年商业地产ESG趋势,一方面,更多的商业地产企业引入ESG管理模式,另一方面,绿色建筑与绿色资产也将快速递增,其中新建绿色建筑达到60%,现有建筑的绿色改造与绿色星级认证数量持续增长。

  “存量物业”

  存量旧改 凤凰涅盘

  无论是住建部提出的“城市更新”行动,还是地方城市的旧改加速,2021年,城市更新依旧保持热度。在中国一线及二线核心城市,超过1亿平方米左右的存量物业需要改造,旧百货、旧厂房、旧办公楼,都亟需价值重塑、凤凰涅盘。

  仲量联行认为,商业存量物业加速进入更新名单,将使得投资板块更为活跃,进一步为市场提供核心的商业资产。同时,商业旧改也将对周边街区、社群进行重构,继而提升租金水平与商业环境,为市场注入新的活力。

  “社区型商业”

  疫情之下,利基市场“逆袭”

  疫情给大型购物中心带来一定的影响,却让社区商业成为逆势而上的代表。以超市为代表的业态,成为2020年线下实体店中消费增长最快速的一类。尤其是线上线下结合体现的优势,一些区域超市的线上销售占比从疫情前的2%-3%,激增至疫情后的10%-20%。

  社区商业体现的优势将支撑这一领域,成为2021年利基市场中快速崛起的“黑马”。此外,仲量联行追踪上海2021年新开业购物中心,体量在5万方以下的社区型购物中心占比达到40%,这也说明社区商业的发展潜力。

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